Новости

Столичный девелопмент: как региональному застройщику начать работать в Москве и Петербурге

В 2021 году в Москве и Петербурге девелоперы выкупили 665 га для строительства миллионов квадратных метров жилья. Рекордный рост цен на первичном рынке жилья 2020 года и высокий объем продаж позволили застройщикам высвободить финансовый ресурс и инвестировать в земельные участки. На этой волне региональные девелоперы стали ещё активнее присматриваться к рынку двух столиц. Так, в Петербурге застройщики из других регионов выкупили порядка 95 га, или 15% от общего объема сделок с земельными участками. Руководитель направления земельных участков «Коллиерз» Антон Орлов рассказывает, на что нужно обратить внимание застройщику при выходе в новый регион.

Правила игры
Прежде всего, новому игроку необходимо детально изучить региональное законодательство и граддокументацию. Недостаточное понимание функционала различных комитетов и законодательных тонкостей может стать риском для девелоперского проекта. Правила игры на строительном рынке везде разные, и набор документов, который был необходим в вашем домашнем регионе, может быть недостаточен в Москве или Петербурге. Даже московский и петербургский рынок кардинально отличаются. Как правило, столичные девелоперы не так активно заходят в Северную столицу из-за большой зарегулированности петербургского рынка.
Например, федеральное законодательство по охране исторических зданий и памятников – одно из ключевых в Санкт-Петербурге, где большое количество охранных зон. Даже если на вашем участке нет памятника, на него может распространяться охранная зона какого-либо памятника по соседству, а архитектурный облик жилого комплекса в обязательном порядке согласовывает Комитет по градостроительству и архитектуре.
Помимо прочего, степень участия девелопера в создании и финансировании социальной инфраструктуры также отличается в зависимости от региона. Так, в Москве с 2021 года необходимо строить социальные объекты параллельно с жильем, чтобы избежать отставания возведения школ и детских садов. В Петербурге сейчас создается специальная комиссия во главе с губернатором, которая обеспечит системный подход в появлении социальной инфраструктуры рядом с девелоперским проектом.

Распределение земельных сделок по географии, га, 2021 год

Поиск участка
Следующий шаг – выбор земельного участка. И в Москве, и в Санкт-Петербурге свободных площадок под жилье все меньше, и основная часть нового строительства приходится на редевелопмент промышленных территорий. А редевелопмент – всегда непредсказуемый и трудозатратный процесс. Застройщик сталкивается с необходимостью изменения функционального назначения, внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки.
С этой точки зрения наиболее надежным вариантом для регионального игрока будет поиск земельного участка с действующим разрешением на строительство (РНС). Фактически наличие РНС гарантирует безболезненный и быстрый выход на строительную площадку. Если планировочные и архитектурные решения, заложенные в РНС, устраивают девелопера, покупка такого проекта несет гораздо меньшие риски, в отличие от покупки участка в промышленной зоне, когда нужно пройти нелегкий путь по переводу зоны в жилищную, утверждению проекта планировки территории и т.д.
При этом сама процедура смены функциональной зоны также отличается в регионах. Скажем, в Москве, где строительство осуществляется преимущественно на арендуемых земельных участках, существуют прозрачные тарифы за смену вида разрешенного использования участка, которые варьируются в зависимости от локации и близости к центру города. В Петербурге подобный механизм пока отсутствует.
Однако я рекомендую приобретать площадку с градостроительным планом земельного участка, позволяющим строить жилье, так как смена назначения – весьма трудоемкий процесс, который требует серьезного административного ресурса для успешного завершения. Конечно, участки с РНС – это самые востребованные площадки, за которыми порой выстраивается очередь, а продавцы устраивают мини-аукционы, потому что девелоперы хотят как можно скорее выйти на объект.

Психологический порог
Многим региональным девелоперам, если они еще не выходили в Москву или Петербург, стоимость земельных участков в столицах представляется очень высокой. Но это объективная реальность, в которой у нового игрока есть три стратегии действий.
Первый вариант – купить дешевую землю, которая либо хуже расположена, либо позволяет построить жилье в более низком ценовом сегменте. Соответственно, и цены продаж будут заметно ниже. Но там региональному девелоперу придется конкурировать с крупными компаниями, которые возводят сотни тысяч квадратных метров и имеют вертикально интегрированные структуры, позволяющие им оптимизировать издержки в промышленном масштабе. Выходит, что при сравнительно низкой стоимости земли конкуренция будет гораздо выше и сложнее.
Второй вариант – выбрать более сложный участок, требующий изменения зонирования, разработки граддокументации, ППТ и проч. Это значительно затягивает выход девелопера, поскольку процедуры согласования могут занять несколько лет.
Третий вариант – приобрести более дорогую землю, которая позволит создать более маржинальный продукт. Застройщики, предлагающие качественный продукт, при помощи консультанта могут выйти в более высокий сегмент бизнес- и премиум-класса. Правильно разработанный продукт и маркетинговые инструменты позволят успешно конкурировать и окупать высокую стоимость входа в такие проекты.

Распределение земельных сделок по региональной принадлежности девелоперов, га, 2021 год

Залог успеха
Если подвести итог, ключевое требование для застройщика при выходе в другой регион – умение создавать качественную концепцию. Парадоксально, но на петербургском рынке не много девелоперов, предлагающих продуманный и тщательно разработанный продукт. В то же время, региональные игроки, у которых маржинальность в домашнем регионе гораздо меньше, как правило, умеют эффективно работать с себестоимостью. В этом случае сочетание качественной концепции и оптимизации себестоимости, даже несмотря на отсутствие локального опыта и глубокого знания рынка, может дать значимое конкурентное преимущество по сравнению с крупными местными игроками.
Если компания умеет создавать качественный продукт, все остальные риски, с которым сталкивается «новичок» – поиск земельного участка, выбор концепции и позиционирования, маркетинг, продажи – можно предугадать и просчитать при помощи профессиональных консультантов.